O que é Usucapião?
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pelo exercício contínuo, pacífico e com animus domini da posse dur...
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade ou de outros direitos reais pelo exercício contínuo, pacífico e com animus domini da posse durante o prazo fixado em lei. Compreender o que é usucapião é indispensável para advogados e estudantes que atuam em regularização fundiária, conflitos possessórios e direito imobiliário. O CC/2002 disciplina as modalidades nos artigos 1.238 a 1.244.
Modalidades de Usucapião no Código Civil
O ordenamento brasileiro prevê diversas espécies de usucapião:
- Usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC/2002): prazo de 15 anos de posse mansa e contínua, reduzido a 10 anos se o possuidor estabeleceu moradia habitual ou realizou obras de interesse social e econômico. Não exige justo título nem boa-fé.
- Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC/2002): prazo de 10 anos com justo título e boa-fé, reduzido a 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro cancelado, e o possuidor estabeleceu moradia.
- Usucapião especial urbana (art. 183 da CF/88 e art. 1.240 do CC/2002): prazo de 5 anos, área até 250 m², uso como moradia própria ou da família, sem ser proprietário de outro imóvel. Não admite reconhecimento a favor do mesmo possuidor mais de uma vez.
- Usucapião especial rural (art. 191 da CF/88 e art. 1.239 do CC/2002): prazo de 5 anos, área até 50 hectares, gleba tornada produtiva, sem ser proprietário de imóvel rural ou urbano.
Além dessas, o Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva urbana, e o CPC/2015 regulamentou o procedimento extrajudicial de usucapião.
Como Funciona o Reconhecimento da Usucapião
Via Judicial
A ação de usucapião tramita pelo rito comum, com citação de todos os confrontantes e de eventuais proprietários registrados. O Ministério Público intervém como fiscal da ordem jurídica. A sentença que reconhece a usucapião serve de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Via Extrajudicial
O artigo 1.071 do CPC/2015 introduziu o procedimento extrajudicial perante o Cartório de Registro de Imóveis. O requerente apresenta a planta do imóvel, memorial descritivo e as atas notariais que atestam o tempo de posse. A concordância de todos os interessados é condição para o reconhecimento extrajudicial.
Fundamentação Legal e Jurisprudência
O STJ firmou entendimento de que a posse exercida mediante contrato de promessa de compra e venda pode ser computada para fins de usucapião, desde que preenchidos os demais requisitos legais. Além disso, a Súmula 237 do STF reconhece o cabimento de usucapião de bem foreiro.
Perguntas Frequentes sobre Usucapião
Bem público pode ser usucapido?
Não. O artigo 102 do CC/2002 e o artigo 183, § 3º, da CF/88 vedam expressamente a usucapião de bens públicos, de qualquer espécie ou afetação.
O que é justo título para fins de usucapião ordinária?
Justo título é o documento que, embora apresente algum defeito que impeça a aquisição regular da propriedade, é apto a justificar a posse do adquirente, como uma escritura particular ou uma promessa de compra e venda não registrada.
A usucapião pode ser reconhecida em processo de execução?
Sim. O STJ permite a alegação de usucapião como matéria de defesa em embargos à execução ou em embargos de terceiro, mesmo sem ação declaratória autônoma, desde que o pedido seja devidamente instruído.
Qual é o prazo da usucapião extrajudicial?
O prazo é o mesmo das modalidades previstas no CC/2002 e na CF/88. O que muda na via extrajudicial é apenas o procedimento, que tramita perante o Cartório de Registro de Imóveis sem a necessidade de ação judicial.
A posse pode ser somada à do antecessor?
Sim. O instituto da accessio possessionis (art. 1.243 do CC/2002) permite que o possuidor some sua posse à do antecessor para completar o prazo exigido, desde que ambas sejam contínuas e do mesmo caráter.
O que acontece com o imóvel após a sentença de usucapião?
A sentença judicial que declara a usucapião serve de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis. Com o registro, o reconhecimento passa a ter eficácia erga omnes e o bem fica regularizado em nome do usucapiente.
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