Contrato de Locação: Conceito e Disposições Legais

O contrato de locação é o negócio jurídico pelo qual uma das partes (o locador) cede à outra (o locatário) o uso e gozo de coisa não fungível, por tempo determinado ou indeterminado, mediante remuneração denominada aluguel. É um contrato bilateral, oneroso, comutativo e de execução continuada, regulado pelo Código Civil de 2002 (CC/2002) nos artigos 565 ao 578 para a disciplina geral, e pela Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) para as locações de imóveis urbanos. Para advogados e estudantes de Direito, compreender o contrato de locação é fundamental tanto para a advocacia empresarial quanto para o contencioso imobiliário.

Conceito e Distinção entre Locação de Coisa e de Serviços

O CC/2002 distingue dois tipos principais de locação: a locação de coisas (arts. 565-578) e a locação de serviços (arts. 593-609). Na locação de coisas, o objeto é uma coisa não fungível (imóvel, equipamento, veículo), cujo uso e gozo é transferido temporariamente ao locatário. Na locação de serviços, o objeto é a atividade do prestador em favor do tomador.

Para imóveis urbanos (residenciais e não residenciais), a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991) é o diploma especial aplicável, prevalecendo sobre o CC/2002 no que couber. Para imóveis rurais, aplica-se o Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/1964) e o Decreto n. 59.566/1966.

Obrigações do Locador e do Locatário

Obrigações do locador (art. 22 da Lei n. 8.245/1991):

• Entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina;
• Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação;
• Manter a forma e o destino do imóvel;
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
• Fornecer recibo das quantias recebidas e realizar reparos urgentes.

Obrigações do locatário (art. 23 da Lei n. 8.245/1991):

• Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
• Utilizar o imóvel conforme acordado, sem alterar sua forma externa;
• Restituir o imóvel ao término da locação nas mesmas condições em que o recebeu (salvo deteriorações naturais pelo uso);
• Não ceder a locação, sublocar ou emprestar o imóvel sem o consentimento prévio e escrito do locador;
• Comunicar ao locador o surgimento de danos.

Prazo e Extinção do Contrato de Locação

A locação pode ser por prazo determinado ou indeterminado. Nos contratos de locação residencial por prazo igual ou superior a trinta meses, o locador pode retomar o imóvel ao término do prazo, sem precisar justificar o pedido (art. 46 da Lei n. 8.245/1991). Nos contratos de prazo inferior a trinta meses, a retomada exige uma das hipóteses do artigo 47.

A extinção do contrato de locação pode ocorrer por: cumprimento do prazo sem renovação; denúncia pelo locador (com justificativa legal, nos contratos residenciais de prazo inferior a 30 meses); denúncia pelo locatário (com aviso prévio de 30 dias, art. 6); mútuo acordo; infração contratual (que autoriza ação de despejo); e desaparecimento do objeto.

Garantias Locatícias

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades de garantia locatícia (art. 37), podendo ser exigida apenas uma por contrato:

• Caução: depósito em dinheiro ou bens móveis/imóveis como garantia (o depósito em dinheiro é limitado a três meses de aluguel).
• Fiança: garantia pessoal pelo fiador, que assume responsabilidade pelo inadimplemento do locatário.
• Seguro fiança: apólice de seguro que garante ao locador o recebimento dos aluguéis inadimplidos.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: cessão de direitos sobre fundo de investimento como garantia.

Fundamentação Legal e Jurisprudência

Os principais dispositivos sobre contrato de locação são:

• Artigo 565 do CC/2002: definição do contrato de locação de coisas.
• Lei n. 8.245/1991: disciplina específica das locações de imóveis urbanos.
• Artigo 22 da Lei n. 8.245/1991: obrigações do locador.
• Artigo 23 da Lei n. 8.245/1991: obrigações do locatário.
• Artigo 37 da Lei n. 8.245/1991: modalidades de garantia locatícia.
• Artigo 46 da Lei n. 8.245/1991: denúncia vazia nos contratos residenciais de 30 meses ou mais.

O STJ possui ampla jurisprudência sobre locação. Destaca-se a Súmula 214 do STJ, que dispõe que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Também consolidou que a exoneração do fiador, após 60 dias da notificação prevista no art. 835 do CC/2002, não produz efeitos retroativos nas locações por prazo indeterminado.

Perguntas Frequentes sobre Contrato de Locação

1. Qual é a diferença entre locação residencial e não residencial?
A locação residencial destina-se à moradia do locatário e se sujeita ao artigo 46 da Lei n. 8.245/1991 para contratos de 30 meses ou mais. A locação não residencial (comercial) tem regras diferentes, incluindo o direito à renovação compulsória do contrato nas hipóteses do artigo 51 da mesma lei.

2. O locatário pode sublocar o imóvel?
Não, salvo com consentimento prévio e escrito do locador (art. 13 da Lei n. 8.245/1991). A sublocação sem autorização é infração contratual que autoriza o ajuizamento de ação de despejo.

3. Quem paga o IPTU em um contrato de locação?
A obrigação tributária de pagar o IPTU é do proprietário do imóvel (o locador). No entanto, o contrato pode estipular que o locatário pagará o IPTU. Essa cláusula é válida entre as partes, mas não produz efeitos perante o Fisco, que pode cobrar do proprietário independentemente do que foi ajustado.

4. O que é ação de despejo e quando ela cabe?
A ação de despejo é o mecanismo processual pelo qual o locador busca a retomada do imóvel. Cabe nas hipóteses previstas na Lei n. 8.245/1991: falta de pagamento, infração contratual, término do prazo (denúncia cheia ou vazia), uso irregular, entre outras.

5. O fiador do contrato de locação responde após o término do prazo contratual?
O fiador responde pelas obrigações do locatário até a efetiva entrega das chaves, mesmo após o término do prazo contratual, salvo se tiver notificado o locador nos termos do artigo 835 do CC/2002, com aviso prévio de 60 dias para a exoneração da fiança.

6. Quais benfeitorias o locatário pode fazer no imóvel?
O locatário pode realizar benfeitorias voluptuárias (embelezamento) com autorização do locador, mas não tem direito à indenização por elas. Benfeitorias necessárias (para conservação) podem ser feitas sem autorização, e o locatário tem direito ao reembolso. Benfeitorias úteis (que aumentam ou facilitam o uso) dependem de acordo prévio.

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