O que é Condomínio no Direito Civil?

O condomínio no direito civil ocorre quando duas ou mais pessoas são titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem, em frações ideais. Conhecer as regras do condomínio no direito civil é fundamental para advogados e estudantes que atuam em direito imobiliário, síndicos e gestores de empreendimentos. O CC/2002 disciplina o condomínio geral nos artigos 1.314 a 1.330 e o condomínio edilício nos artigos 1.331 a 1.358-A.

Condomínio Geral: Conceito e Modalidades

O condomínio geral é aquele em que dois ou mais titulares compartilham a propriedade de um mesmo bem, com frações ideais sobre o todo. Não há divisão física do objeto, mas sim participação proporcional de cada condômino no direito de propriedade.

O CC/2002 distingue duas espécies:

• Condomínio voluntário: nasce da vontade das partes, como na compra conjunta de um imóvel por dois irmãos.
• Condomínio incidente: decorre de fatos jurídicos independentes da vontade, como a herança recebida por vários herdeiros antes da partilha.

Cada condômino pode usar a coisa, exigir seus frutos proporcionalmente à sua fração e alienar sua parte ideal sem necessidade de anuência dos demais, salvo se tratar de bem indivisível (art. 1.314 e 1.322 do CC/2002).

Condomínio Edilício

O condomínio edilício é o regime aplicável aos edifícios de apartamentos, salas comerciais e lotes em condomínio. Combina propriedade exclusiva sobre unidades autônomas e copropriedade sobre as áreas comuns.

Direitos e Deveres dos Condôminos

O condômino tem o direito de usar as áreas comuns, participar das assembleias e votar nas deliberações. Em contrapartida, tem o dever de contribuir com as despesas condominiais, respeitar o regimento interno e não realizar obras que alterem a estrutura do edifício sem autorização da assembleia.

O condômino inadimplente sujeita-se a juros, multa e honorários advocatícios, além da inscrição do débito em dívida ativa para execução, nos termos do artigo 1.336 do CC/2002 e da Lei n. 4.591/1964.

Fundamentação Legal e Jurisprudência

O STJ firmou entendimento de que a convenção de condomínio tem eficácia erga omnes após o registro no Cartório de Registro de Imóveis, vinculando adquirentes posteriores. Além disso, o STJ consolidou que a multa por inadimplência condominial habitual pode ser fixada em até cinco vezes o valor da cota, nos termos do artigo 1.337 do CC/2002.

Perguntas Frequentes sobre Condomínio no Direito Civil

Qual é a diferença entre condomínio geral e condomínio edilício?
O condomínio geral é a copropriedade sobre um mesmo bem, sem separação física das partes. O condomínio edilício combina propriedade exclusiva de unidades autônomas com copropriedade das áreas comuns de um edifício, regulado pela Lei n. 4.591/1964 e pelo CC/2002.

Como se extingue o condomínio geral?
O condomínio geral se extingue pela divisão amigável da coisa, pela alienação do bem e partilha do produto, pela adjudicação do bem a um dos condôminos com indenização aos demais, ou pela extinção do objeto. Qualquer condômino pode exigir a divisão a qualquer tempo (art. 1.320 do CC/2002).

O condômino pode vender sua fração ideal sem consultar os demais?
Na regra geral, sim. Porém, se a coisa for indivisível, o condômino que quiser vender sua parte a estranhos deve oferecê-la primeiro aos demais condôminos, que têm preferência na aquisição pelo mesmo preço (art. 1.322 do CC/2002). O descumprimento gera o direito de adjudicação compulsória.

O que é quórum de deliberação em assembleia condominial?
As deliberações em assembleia condominial seguem quóruns distintos conforme a matéria. Obras voluptuárias exigem aprovação de dois terços dos condôminos. Obras úteis exigem maioria simples. Obras necessárias independem de aprovação, mas devem ser comunicadas. A convenção pode estabelecer quóruns superiores.

O inadimplente condominial pode participar da assembleia?
O condômino que estiver em débito com o condomínio não tem direito de votar nas deliberações da assembleia, conforme o artigo 1.335, III, do CC/2002.

O que é fundo de reserva no condomínio?
O fundo de reserva é uma provisão financeira constituída com contribuições dos condôminos para custear despesas extraordinárias não previstas no orçamento ordinário. Sua criação e gestão devem estar regulamentadas na convenção condominial.

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