O que é Servidão no Direito Civil?

A servidão no direito civil é um direito real sobre imóvel alheio que confere a um prédio (dominante) determinada utilidade sobre outro prédio (serviente), pertencente a proprietário diferente. Entender a servidão no direito civil é essencial para advogados e estudantes que atuam em direito imobiliário e conflitos de vizinhança. O CC/2002 regula o instituto nos artigos 1.378 a 1.389.

Conceito e Classificação das Servidões

A servidão é um ônus real que pesa sobre o imóvel serviente em proveito do imóvel dominante. Ela segue o bem, independentemente de quem seja o proprietário. O CC/2002 classifica as servidões de diversas formas:

• Aparente e não aparente: a aparente se manifesta por obras externas visíveis, como uma estrada ou aqueduto. A não aparente não deixa vestígios visíveis, como a servidão de não construir acima de certa altura.
• Contínua e descontínua: a contínua independe de ato humano para seu exercício (ex.: aqueduto). A descontínua exige ato humano (ex.: servidão de passagem).
• Positiva e negativa: a positiva permite ao dono do prédio dominante praticar atos no serviente. A negativa impede o dono do serviente de praticar determinados atos no próprio imóvel.

Constituição e Extinção da Servidão

Formas de Constituição

A servidão pode ser constituída por negócio jurídico (escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis), por testamento, por sentença judicial ou por usucapião (apenas para as servidões aparentes, conforme art. 1.379 do CC/2002).

Extinção da Servidão

O artigo 1.387 do CC/2002 prevê as causas de extinção:

• Cancelamento do registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa (confusão).
• Supressão das obras que a tornavam aparente.
• Desuso por dez anos contínuos.

Fundamentação Legal e Jurisprudência

O STJ tem reconhecido que a servidão de passagem, uma vez constituída por destinação do proprietário e exercida por longo período, não pode ser simplesmente suprimida pelo proprietário do prédio serviente sem o devido processo legal. Além disso, o Tribunal consolidou que a servidão não aparente não é suscetível de usucapião, por ausência de publicidade suficiente para o prazo prescricional.

Perguntas Frequentes sobre Servidão no Direito Civil

Qual é a diferença entre servidão e passagem forçada?
A servidão de passagem é um direito real que se constitui voluntariamente ou por usucapião e permanece mesmo após cessar o encravamento. A passagem forçada (art. 1.285 do CC/2002) é um direito de vizinhança que surge quando o imóvel está encravado e não tem acesso à via pública, cessando quando o encravamento termina.

A servidão precisa ser registrada?
Para ter eficácia de direito real e ser oponível a terceiros, a servidão constituída por negócio jurídico deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Sem o registro, a servidão produz apenas efeitos obrigacionais entre as partes.

O prédio serviente pode ser alienado com a servidão?
Sim. A servidão é um ônus real que adere ao imóvel, não à pessoa do proprietário. O comprador do prédio serviente recebe o bem gravado com a servidão, que persiste até sua extinção.

O que é a servidão por destinação do proprietário?
Ocorre quando o proprietário de dois prédios os separa, mantendo entre eles uma serventia que, após a separação, passa a funcionar juridicamente como servidão. O registro da servidão deve ser providenciado pelo novo proprietário do prédio serviente.

A servidão pode ser modificada?
Sim. O dono do prédio serviente pode requerer ao juiz que a servidão seja mudada de lugar, quando o exercício se tornar mais oneroso para ele, sem diminuir as vantagens do prédio dominante (art. 1.384 do CC/2002).

Quem suporta as despesas de conservação da servidão?
Salvo disposição em contrário, as despesas de conservação das obras necessárias ao exercício da servidão incumbem ao proprietário do prédio dominante (art. 1.381 do CC/2002).

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